035：留澳學生租屋手冊(一)

這邊來整理一下我們在雪梨幾次租屋累積的經驗和心得，提供給有興趣的人參考。不過，這裡整理的租屋心得和技巧，完全是從留學生的需求和觀點出發，如果想在雪梨長期定居的永久住民，或是大批的短租背包客，可能就不適用於我們的經驗和心得囉！

首先，在租房之前，一定要確定幾件事：

一、有幾個人要住？
二、預計要住在哪個區域？
三、預計要找哪種類型的房子？
四、預計要花多久時間尋找？打算租多久？
五、預計要跟房仲租？還是要跟大房東或二房東分租？


確定了上述五個問題之後，才能快狠準地鎖定找房區域、找房管道和找房時間，並求在最短時間找到最適合自己的房子。


接著，我會針對以上五個問題，逐步分析留學生找房的策略和注意事項。


一、有幾個人要住？
這問題很簡單，留學生通常只有一個到兩個人，找房通常都以這樣的單位尋找。我個人不建議留學生，尤其是台灣留學生，找其他朋友共同合租一整層公寓、Townhouse或Terrace。為什麼呢？理由很簡單：要能找到室友真的很難，要碰到好室友更難。


在澳洲的台灣留學生真的很少，所以你最後找到的可能是台灣背包客。台灣背包客的生活型態跟留學生是完全不一樣的，背包客的生活是賺錢、流浪跟享樂，相較於留學生有上不完的課、寫不完的報告跟考不完的試，生活型態完全不同。你希望苦K書本的時，你的背包客室友在客廳或飲酒作樂嗎？當然不希望！所以，留學生真的不用期待跟國外影集一樣，跟一群朋友共同住在公寓分享生活。相反的，還不如因為看看自己會不會因為分租的關係，遇到不同國家的室友，藉此建立異國友情也不錯。


另外，請相信我，一兩個人找房，遠比四五個人找房容易。找房已經很困難了，請不要隨便增加自己的負擔。


二、預計要住在哪個區域？
我身邊遇過在這裡的留學生，大多住在兩種區域：一種是像我們這樣，直接住在學校附近的區域。好處是離學校近，要上課、上圖書館、跟老師Meeting等活動都比較方便，加上雪梨幾間大學都在市區附近，要逛街、買東西、跟朋友約也都方便。因為雪梨交通費很貴，住在學校和市區附近，可以省不少交通費。壞處當然就是房子難找、房租貴、居住環境小。

另一種會選擇住離市區遠，但較多亞洲人聚集的區域，像是Ashfield、Auburn、Hurtsville、Chatswood...等區域。老實說，我到現在也還沒去過這些地方，不過聽說這些地方已經發展得很不錯，很多地方甚至都有小上海、小韓國、小香港....等稱呼，而且都有Shopping Center、百貨公司跟亞洲超商進駐，完全不用擔心生活問題。這

些區域離市區遠，房子相對好找、格局相對大，房租也相對便宜。可是，還是要看一下房子離公車站和市鐵的距離多遠，以及往返學校和租屋處的交通時間要多久。

之前有朋友住在通車加走路一個小時的地方（請相信我，住郊區的話，四十分鐘到一小時的交通時間很正常！），幾乎沒辦法上下午開始的課，因為上完已經六七點，走路吃個飯吃完八點多，這時間要坐車回去已經太晚了，中間要是得經過漆黑暗巷的路，對留學生來說十分危險，對女生更是要避免的地點和時段。


同時，我們也算過，如果住比較遠固定通車，一周的車費幾乎都要到四十元澳幣甚至更多（當然省一點加精算，可以少一些），這筆費用加上房租，跟我們在市區租的價格差不多。這也促使我們找了幾次房子，最後都還是選定學校附近的原因。

三、預計要找哪種類型的房子？
這邊的房子主要有三種：公寓、Terrace和Townhouse。第一種大家都很熟，也是大部分亞洲人喜歡住的房子，第二三種則是類似兩層樓的透天厝，Terrace是老式的澳洲民房，所以通常比較舊；Townhouse則是郊區常見的獨棟房子，裡面通常都滿大的，除了客廳、餐廳跟廚房，還會配三四個房間及衛浴。

我這邊設定留學生通常有一到兩個人，所以留學生找的都會是公寓、Terrace和Townhouse裡頭的分租房間，這種分租房間叫做Share Room，如果是要找公寓裡頭附廁所的主臥室，那種叫做Master Room，如果沒有獨立衛浴，但可容納一人住的就叫Single Room，兩人住的就叫Double Room。

除了尋找公寓、Terrace和Townhouse裡的分租房間，如果你（們）想自己一個人或兩人住，也可以找One Room Apartment或Studio。One Room Apartment就是一房一廳一衛的公寓，適合兩個人住（有錢要一個人住也可以），通常市區及其週邊區域比較少One Room Apartment（要往其他郊區找），要往其他區域找會比較多（我們有朋友住在北雪梨，就是住One Room Apartment）。Studio的話，之前曾說過，是客廳跟房間沒有隔間的一整間獨立套房，有些房子會把廚房隔起來，有些則不會；這種Studio最大的缺點，就是房間內大多沒有放置洗衣機的空間，大樓會設置公共洗衣機在大樓裡面，每次洗要兩塊澳幣，挺麻煩且挺貴的。

四、預計要花多久時間尋找？打算租多久？
這是一個挺重要的問題。來這裡之前，我在台北已經租了好幾年的房子，我自以為租房經驗已經很豐富，沒想到台北租房的經驗，大多不適用於這邊的狀況。我想，兩邊最大的差異，是從月租和周租制度衍伸出來的。因為澳洲這裡採用的是英國的周租制度，這種租屋制度，簡單說就是要把收取租金這件事儘可能極大化和彈性化，不只租客住屋和租屋可以有極大彈性，房東更可以因此收取較多的租金。怎麼說呢？簡單舉例，像現在七月，一個月有將近五週的時間，如果用周租制收租金，就可以收到比月租還多一周的租金，如果把時間拉長成一年來看，就會發現，在同樣的租金條件下，周租制可以收得錢，絕對比月租多。


瞭解了周租制之後，再來談談需要花多久時間找房子。因為周租的關係，我們在找房子的時候發現，大部分的房東都不喜歡等待，也就是說，假設前一個房客的租約七月十一日到期，房東在找房客的時候，大多希望找時間上可以完美配合的房客，而不是「品行良好、會用心照顧房子」的房客。


所以，房客如果覺得房子很喜歡，自己的租約又還沒到期，那就只有割愛，或是短期兩邊同時付租金才能租得到，這邊房東是不會看你人好就等你的。簡單說，租屋時間配合得上，是在雪梨租房時，需要建立起來的觀念。從這觀念出發，就可以回答要花多久時間尋找的問題了：我個人建議，只需要花三周的時間，密集尋找房子即可。如果是跟房仲租房，則需要多一兩周的時間，總共是四五周的時間。


三周時間是否足夠？如果是淡季的話，房子不多，有可能不太夠；如果是旺季或一般時間，時間絕對夠，而且越是旺季找房，下手就一定要快狠準。另外，之所以說要三周時間，也是用來當作緩衝用，如果在這三周內，看到喜歡的房子，但租約又還沒完全到期，這時就可以評估一下要不要先把房子訂下來，訂下來的時候，也可以跟房東想辦法延後契約起租日，這時候，你最多損失的租金，絕對不會超過三周，而是頂多一到兩周。


基本上，三周找房並不是我個人發明出來，而是累積幾次找房的經驗，加上身邊找房的親朋好友經驗慢慢匯聚而成的結論。還有，澳洲這邊也規定，如果契約要結束或提早結束，房東或房客想要提早搬遷，大多在三周到一個月之前告知。這也加強了我所說的三周內找房最適合的主張。


另外，在簽約的時候，通常跟房仲都是簽一年約，偶而會有半年或兩年的契約。如果是跟房東簽的話，彈性比較大，從一兩個月、兩三個月、半年或一年不等，通常房東會想要讓契約在二月或七月結束，因為那兩段時間是開學旺季，那時候的房子最多，也最多人搶。所以，要搶房子就要趁那時；如果不想跟一堆留學生搶，那我會建議提早在一月底或六月底開始找。

五、預計要跟房仲租？還是要跟大房東或二房東分租？
這是留學生租房時，要面對的另一個大問題，因為跟這兩種人租房，各有優缺點，我在這邊個別分析一下：


◎跟房仲租
跟房仲租的好處，就是他們很專業而且照規矩來。（這真的超重要！）另外，他們的資訊也是相對透明，不用擔心資訊不對稱的問題。


缺點的話，我認為最大的缺點就是房仲通常只租「整層且不附家具家電」的公寓。對於只來這裡讀個一年半到兩年碩士的學生來說，真的很傷，因為整套冰箱、洗衣機、床架、床墊、書桌、椅子買下來，真的不是一筆小數目，租了一年之後又要搬家或回國，要賣掉又嫌麻煩。而且，租整層之後，又要找另外找室友來分租其他房間，變成所有風險都是自己在擔，實在划不來。


除非你有長期待在這裡的打算，否則我不特別建議跟房仲租，除了我上面說的狀況需要考慮進去，還有其他費用需要支付：跟房仲租了房之後，電費跟媒氣要另外付（有時候連電跟煤氣也得自己付）；還得自己簽網路、付網路費，網路的租約跟台灣一樣，通常要一兩年；如果是住在高級公寓，有時候也要自己付管理費。


當然，房仲本來就只負責租房子、收租金，然後修修電燈跟水龍頭，其他的費用從一開始就沒算在裡頭。也是這原因，才會讓一些大房東或二房東有機會可以提供租屋服務。


◎跟大房東或二房東分租
跟房東租屋的最大好處，大概就是All Bills are Included，一筆錢付下去之後，其他事情就不用管了。

可是，跟房東租屋的缺點，就是房東狀況真的太多了，甚麼房東都有，有好有壞，每次租都在賭這次這個會不會是好房東？而且，在這裡跟房東租房，因為中國人真的很多，又愛搞房地產，你會遇到的房東很有可能就是中國人。中國房東沒甚麼不好，但我目前為止遇到的中國人，基本上都不太重視法規，很多事情都是憑感覺、大家說了算，但最後起爭執卻沒有任何本。


所以，這就衍伸出幾種狀況：


1. 明明澳洲的各州政府，都有制定官方版本的合約（這邊附的是新州政府提供的契約），中國房東常常不使用官方版本，偏要自己擬一份對房東有利、對房客苛刻的契約；
2. 再不然，就是常看到很多中國房東租房時間不願意照契約走，提早要房客走，或硬凹房客多住幾天以滿足他找房客的需求；
3. 又或者是隨便進你房間，讓其他人看你的房間。
4. 房東跟房客共謀，雙方不願意在交房時，請清潔公司來徹底清掃房子。


補充一下最後一點，在澳洲跟房仲租房，通常在搬走之後，房仲會跟房客索取一筆清潔費用，這筆清潔費用是用來請專人清潔地毯、打掃房子，以及清洗抽油煙機和烤箱。但很多房東跟房客都懶得遵守這規定，後果就是新搬進去的房客得自己搞定一切。


總之，中國房東的樣子百百種。有些好的中國房東，遇到房子的問題（像是床壞了、電燈壞了、桌子壞了、網路壞了...）會積極幫你解決；最怕遇到那些只想賺錢的中國房東，遇到問題就裝死，收錢時就挺勤快的那種。


以上就是簡單介紹跟仲介租與跟房東租這兩種租房形式的優缺點。

我會建議，如果有穩定收入、想過穩定生活的人，而且又會待上一年半以上，那真的很適合跟房仲租。如果是那種有很多變數的留學生，不確定會不會久待，也沒辦法承擔這麼多經濟上的風險，那我會建議跟房東租，而且在一開始租屋就要評估對方給你的感覺，是否會是好房東，如果那房東你一眼就覺得不喜歡，那房子再怎樣喜歡，也要審慎考慮是否承租。


最後，一旦五件事都確定好了，那麼就可以針對自己的需求，從特定管道尋找房子了！

接下來的文章，我打算分別介紹一下，如何透過房仲網租房，以及如何找到房東分租的房子資訊。